Купил-отделал-продал. Рассказываем, как зарабатывают миллионы на «убитых» квартирах

Флиппинг — это инвест-стратегия, а проще говоря — покупка жилья в «убитом» состоянии, с намерением быстро отремонтировать и перепродать по большей стоимости.

Так можно заработать до 60% от вложений.

Не стоит путать флипперов с «черными риелторами», напротив, флиппер рискует своими деньгами, поэтому никогда не купит сомнительную недвижимость, она должна быть кристально чиста с юридической точки зрения.

Флипперы вкладываются в недооцененные квартиры. Например, дом удачно расположен, район оживленный, но сама квартира неухожена, захламлена и населена тараканами. Как правило, объекты в таком состоянии отпугивают покупателей и годами не продаются даже по сниженной цене. Для флиппера это просто находка, ведь он не боится грязной работы, видит потенциал и представляет, какой эта квартира должна стать, чтобы уйти после первого же просмотра.

У НИХ И У НАС

Зарабатывать таким образом придумали в США. Там флиппингом занимаются миллионы людей, причем после основной работы (вот это хобби!). Спрос на недвижимость там постоянно растёт, даже во время пандемии, поэтому за полгода, которые уходят на ремонт, жильё подрастает в цене на 2-3%.

В России флипперов мало: рынок не так предсказуем. Однако, именно в нашей стране возможности для флиппинга просто огромные! Примерно 20–30 тыс. москвичей уже так зарабатывают, а по всей России — порядка 300 тыс. человек.

В ЧЁМ ПОДВОХ?

Никто не обещал, что это легкий заработок. Одних золотых рук здесь недостаточно. Важно хорошо ориентироваться на рынке недвижимости и оценивать потенциал объектов. Также неплохо бы владеть навыком ведения переговоров и даром убеждения.

Не забудьте, флиппинг — это предпринимательство, придётся платить налоги.В частности, подоходный налог 13% (НДФЛ) на разницу между суммами покупки и продажи объекта недвижимости, находящегося в собственности физлица менее трех лет.

ГДЕ ИСКАТЬ КВАРТИРУ?

В базах залоговой недвижимости, на аукционах банкротного жилья, досках объявлений в интернете или просто, прогуливаясь по району и расклеивая объявления о срочном выкупе квартир. Видели такие на своем подъезде? Скорее всего, это флипперы.

КАКАЯ КВАРТИРА ПРИНЕСЕТ ПРИБЫЛЬ?

Если заниматься флиппингом, то жильё надо выбирать, как для себя. Ловите портрет идеальной квартиры для переделки:

· 5 минут до остановки, а в крупном городе — 20 минут пешком до метро (в Подмосковье — до ж/д станции). Если рядом есть вузы, парки, торговые центры — отлично!

· Квартира-студия, одно- или двухкомнатная. Они продаются быстрее «трёшек». Особенно популярны «двушки» 50-60 кв.м и «однушки» 35-45 кв.м с балконом.

· Окна во двор. Или дорогу, которая от дома более, чем в 30 метрах, желателен сквер между дорогой и домом.

· Этаж не первый и не последний. Как ни торгуйся — прекрасная квартира на первом этаже всегда будет дешевле, чем она же на втором. На последнем можно рассматривать, если выше — технический этаж.

· Подъезд в хорошем состоянии, в нем нет противных запахов и мусоропровода.

· Соседи адекватные, если нет — не наш вариант.

ЗАГЛЯНЕМ В БУМАГИ

С какими объектами нельзя иметь дело:

· наследована менее трёх лет назад. Есть риск, что появятся другие наследники. Три года — срок исковой давности в этом случае;

· право собственности возникло в результате дарения чужими людьми, не родственниками. Подозрительно и сложно проверить. Если дарили родственники, придётся говорить со всеми членами семьи;

· квартира продаётся по доверенности — сразу нет;

· стоимость объекта в договоре хотят занизить, а разницу получить наличными (хотят уйти от налогов). Работать «в белую» — принципиально.

НЕ РЕМОНТОМ ЕДИНЫМ

Флипперы не ограничиваются заменой коммуникаций и отделкой стен. Квартира должна быть полностью готова к заселению: обставлена мебелью (новой, современной), сантехникой и бытовой техникой. Мелочей нет — даже диванные подушки и картины должны быть на своих местах, ведь это повышает шансы быстро и выгодно продать объект. Расходы на благоустройство нужно учитывать в смете еще до покупки объекта.

Опытные флипперы говорят, что их проекты, в основном, для ипотечников, именно поэтому в сумму включается техника, кухонный гарнитур и другая мебель. Ведь для первоначального взноса люди используют все свои накопления, где же ещё взять денег на технику и ремонт? Поэтому квартира «под ключ», которую полностью может покрыть ипотека, — это очень привлекательный вариант, можно заехать и жить в комфорте!

РИСК — ДЕЛО БЛАГОРОДНОЕ…

…но не главное. А главное — планирование бюджета! Можно использовать собственные средства, ипотеку или средства инвесторов, но финансовый план проекта должен быть безупречен. Флиппер планирует по самому худшему сценарию, закладывает с запасом на непредвиденные расходы. Даже если все пойдет по худшему сценарию, он должен остаться в плюсе.

Опытные флипперы придерживаются такого правила: объект покупается за 70% от его предполагаемой стоимости после ремонта, с учетом вычета затрат на расходные материалы и работу специалистов.

Формула такая:

цена после ремонта x70% — расходы на ремонт = максимальная стоимость покупки объекта флиппером

ОДИН В ПОЛЕ НЕ ФЛИППЕР

Главное правило флиппинга: быстрый ремонт и быстрая продажа. Пока ситуация на рынке не изменилась. Три месяца — идеальный срок подготовки объекта, значит, одной парой рук никак не обойдёшься. Важно привлекать профессионалов: дизайнеров (пусть с маленьким опытом — так дешевле), ремонтников (можно знакомых), завязывать отношения с поставщиками, чтобы покупать материалы по выгодным ценам. В общем, плох тот флиппер, который не стремится «обрасти» штатом сотрудников. Неплохо бы еще иметь в команде юриста и агента по недвижимости. Так получится делать параллельно несколько проектов и быстрее оборачивать вложения.

Как вам такой рецепт заработка? Хотели бы попробовать флиппинг?